Bail commercial et défiscalisation, l’obligation de loyauté contractuelle

Si vous êtes exploitant d’une résidence de service, vous avez investi via le dispositif Censi-Bouvard par exemple, votre avantage fiscal est conditionné à une obligation de location de votre bien durant 9 ans. Cette obligation de location doit être continue. Que se passe-t-il si l’exploitant de votre résidence de service donne congé à vos locataires dès la première période triennale et qu’il use de cette attribution ?

La Cour de cassation a rendu un arrêté en date du 5 octobre 2017 qui qualifie cela de « manque à son devoir de loyauté contractuelle » et sécurise ainsi la situation des particuliers bailleurs. En effet, leur engagement dépend d’une société tierce.

Vous êtes propriétaire d’une résidence pour personnes âgées et vous établissez un bail de 9 ans avec une société exploitante. L’exploitant a la possibilité de résilier les baux, et ce à chaque période triennale. Elle l’utilise dès la première période triennale. Vous pouvez alors assigner la société locataire et réclamer des indemnisations pour le préjudice causé pour « manquement à son devoir de loyauté contractuelle » comme le stipule l’arrêt rendu par la Cour de cassation du 5 octobre 2017. Dans un cas similaire, la Cour d’appel de Poitiers a déterminé que les baux commerciaux s’inscrivaient dans une opération de défiscalisation et que la société exploitante n’ignorait en rien que l’opération de défiscalisation était compromise dans le cas d’une cessation de location de biens meublés. Elle a condamné la société locataire pour manquement à son devoir de loyauté contractuelle. La Cour de cassation, saisie par la société de service, a confirmé cette analyse.