Questions/Réponses sur la Loi Censi-Bouvard 2024

En loi Censi Bouvard 2024, l’investisseur n'a qu'un seul locataire pendant tout la durée du bail : l'exploitant de la résidence. Ce dernier lui garantit le loyer quel que soit le taux d'occupation réel du logement.

Il n'est donc pas nécessaire de souscrire des assurances locatives couvrant les loyers impayés, la carence locative ou la vacance locative. En revanche, il faut souscrire une assurance "Propriétaire Non Occupant".

Elle couvrira les éventuels sinistre dans le logement en cas d'inoccupation ou de non exploitation (incendie, dégâts des eaux...).

La révision du loyer est indiquée contractuellement dans le bail commercial signé avec l'exploitant de la résidence.

Elle peut être indexée sur l'indice du coût de la construction (ICC) ou sur l'IRL (Indice de Référence des Loyers). Cette révision étant formalisée dans le bail, elle est donc contractuelle pendant toute la durée du bail.

Souvent, cette revalorisation annuelle du loyer est plafonnée avec une limite haute (1,5% par an ou 2% par an...) et pourra s’appliquer au bout de 3 ans par exemple et pas tous les ans.

Il est donc très important de bien lire les conditions du bail commercial pour connaître précisément comment s'appliquera la révision du loyer.

L'acquisition d'un logement en loi Censi Bouvard 2024 peut être réalisée avec un financement sans apport.

Il est judicieux de faire financer les frais d'acte (notaire, garantie de prêt) car les intérêts d'emprunt sont entièrement déductibles des Bénéfices Industriels et Commerciaux en loi Censi Bouvard 2024 au titre des charges financières.

Tout dépendra de votre dossier de financement et de l’accord du banquier…

La revente du logement en loi Censi Bouvard 2024 ne peut pas intervenir pendant la période du respect des engagements imposés par la loi.

En cas de non-respect de ces engagements, l'acquéreur devra rembourser la réduction d'impôt Censi Bouvard 2024 dont il a pu bénéficier.

L'acquéreur pourra revendre le logement au terme des 9 années de mise en location obligatoire. Ces 9 années s'entendent de date à date, à compter de celle de la prise du bail initial de chaque logement ouvrant droit à la réduction d'impôt.

Le non-respect de l'engagement de location pendant une durée de 9 ans à l'exploitant de la résidence en loi Censi Bouvard 2024 est un motif de remise en cause de la réduction d'impôt.

L’avantage fiscal de la loi Censi Bouvard 2024 n’est pas remis en cause lorsque le contribuable ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune :

- est atteint d’une invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l’article L. 341-4 du code de la sécurité sociale (invalides absolument incapables d’exercer une profession quelconque et invalides qui sont, en outre, dans l’obligation d’avoir recours à l’assistance d’une tierce personne pour effectuer les actes de la vie ordinaire) ;

- fait l’objet d’une rupture de son contrat de travail à l’initiative de l’employeur. Il s’agit des salariés licenciés ou mis à la retraite.

- décède.

Par ailleurs, la réduction d’impôt n’est pas remise en cause lorsque le non-respect de l’engagement de location résulte d’une expropriation pour cause d’utilité publique de l’établissement ou de la résidence dans lequel se situe le logement.

L'engagement de location dans le cadre de la loi Censi Bouvard 2024 doit se formaliser au moment du dépôt de la déclaration des revenus de l'année qui suit celle de l'achèvement (ou de la date d'achat si cette dernière est postérieure à la date d'achèvement).

Par exemple, si le logement est achevé en 2013, c'est au moment de la déclaration d'impôt 2024 qu'il faudra formaliser l'option fiscale Censi Bouvard 2024 et l'engagement de location sur 9 ans minimum.

En loi Censi Bouvard 2024, la location doit prendre effet dans le mois qui suit la date :

- d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, pour les logements acquis neuf ou en l'état futur d'achèvement.

- d'acquisition pour les logements neufs achevés depuis au moins quinze ans ayant fait l'objet d'une réhabilitation.

- d'achèvement des travaux pour les logements achevés depuis au moins quinze ans et qui font l'objet de travaux de réhabilitation.

Il est possible de générer un déficit sur les revenus BIC mais celui-ci n’est pas imputable sur les revenus globaux du foyer fiscal. Il ne peut donc pas générer d’économie d’impôt. Ce déficit est reportable sur les revenus positifs de même nature (BIC).

En plus du bénéfice de la réduction d'impôt Bouvard, il est possible de déduire l'ensemble des frais, charges, taxes et intérêts d'emprunt lors d'un investissement locatif en loi Censi Bouvard 2024, et ce pour leur montant réel.

Au titre des intérêts d'emprunt sont déductibles les intérêts sur le capital, l'assurance du prêt, ainsi que les frais de dossier bancaire (ou de courtage le cas échéant) et la garantie de prêt. La déduction s'effectuera de la même manière lors de la déclaration comptable du revenu (liasse fiscale 2033) si l'acquéreur opte pour le régime du réel simplifié.

La base de la réduction d’impôt est constituée par le prix d’acquisition ou de revient global du ou des logements. Le prix de revient s’entend du montant de l’investissement HT et hors mobilier augmenté des frais d’acquisition.

En effet, au titre d’une même année d’imposition, l’acquisition de plusieurs logements peut ouvrir droit à la nouvelle réduction d’impôt. Cela étant, la base retenue pour le calcul de la réduction d’impôt ne peut pas excéder globalement la somme de 300 000 € au titre de cette même période.

Le point de départ de la défiscalisation en loi Censi Bouvard 2024 est soit l’année d’achèvement des travaux pour les logements de plus de 15 ans qui font l’objet de travaux de réhabilitation, soit l’année d’achèvement du logement (ou de celle de son acquisition si elle est postérieure) si celui-ci est neuf.

Les dispositions de la loi Censi Bouvard 2024 peuvent donc s’appliquer sur l’imposition des revenus de l’année en cours.

Non. Il n'est pas possible d'amortir le logement sur lequel vous bénéficiez de réduction d'impôt.

Vous devez choisir entre amortissement et réduction d'impôt.

Si vous êtes propriétaire de plusieurs logements loués en meublé, les revenus perçus s'additionnent mais les charges aussi. Les amortissements de vos autres appartements pourront baisser les revenus de votre appartement en loi Censi Bouvard 2024.

En principe oui, mais dans la pratique ce n'est pas très rentable.

En effet, cela voudrait dire que vous videz votre appartement et que vous dénoncez le bail commercial avec l'exploitant de la résidence. Vous auriez donc des indemnités à lui verser calculées sur le chiffre d'affaire potentiel de l'exploitant et son manque à gagner sur votre appartement.

Il faut bien lire le bail commercial au préalable !

Non, l'exploitant de la résidence exerce une activité commerciale et se doit de proposer un service équivalent à tous ses locataires.

La liste du mobilier doit être présentée à l'investisseur au moment de la réservation et fait l'objet d'un bon de commande séparé.

Oui ! Le dispositif Censi Bouvard 2024 est conditionné à des obligations de la part de l'investisseur (location, déclaratif, etc...). Si celles-ci ne sont pas respectées, le fisc peut tout à fait requalifier l'opération et l'investisseur ne pourra pas prétendre à son avantage fiscal.