9 ans après votre investissement en Censi-bouvard

Si vous avez investi en Censi-bouvard, vous avez opté pour une réduction d’impôt qui vous prive du mécanisme de l’amortissement. Pour 2018 une vague d’investisseurs qui souhaitent vendre leur bien est à envisager. Afin d’éviter un déséquilibre important entre une offre supérieure à la demande dans le marché de la location meublée, plusieurs solutions existent.

Le transfert de propriété permet à l’investisseur LMNP de conserver le régime des plus-values des particuliers. Les cas de contestation sont donc rares, car la valeur de revente est inférieure ou équivalente au prix d’acquisition incluant les frais. La TVA qui a été récupérée n’est pas à reverser par le cédant dans le cas où le bénéficiaire du transfert continue à être soumis à la TVA de plein droit ou sur option. 

La société transparente ou translucide est un excellent moyen de transmission qui permet d’optimiser les coûts lors d’une donation. En revanche, si le bien a été financé par un emprunt, la difficulté réside dans le fait de convaincre le prêteur de transférer la dette du contribuable à la société. 

Dans une société transparente ou translucide, on applique les mêmes règles fiscales que celle d’une entreprise individuelle. Toutefois, les coûts sont plus importants notamment en termes de frais de fonctionnements, mais aussi le coût des actes avec la rédaction des statuts du notaire. Dans certains cas, cela peut conduire à devoir s’affilier au régime social des indépendants. 

Pour information, une opération dont le seul but est d’atténuer une charge fiscale peut être considérée comme un abus de droit fiscal, dans ce cas l’intention du contribuable est étudiée. 9 ans après votre investissement en Censi-bouvard : l’échange de biens L’échange de biens est une alternative intéressante, elle représente un excellent moyen de partager les frais de mutations.

La valeur vénale des biens à échanger est évaluée à la date de l’échange. L’échange est ensuite soumis à un droit d’enregistrement qui est allégé de 5%. Si les deux biens sont de valeur égale, alors le droit d’enregistrement n’est dû que sur l’un des deux lots. 

Les tarifs réglementés des notaires sont calculés en pourcentage selon la valeur du prix fixé dans l’acte sur la valeur d’un des deux lots. La totalité des frais est imputable par moitié à chacun des propriétaires. Les droits d’enregistrement sont calculés selon les règles de l’échange en cas de différence de valeur. La différence aussi appelée « soulte » est soumise aux droits d’enregistrement normaux et aux émoluments proportionnels, dans les mains du propriétaire ayant reçu l’échange le plus élevé. Cet échange peut avoir lieu dans le cadre d’une diversification d’un investisseur détenant plusieurs lots dans une même résidence.